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房地產行業:住房按揭貸款差別化管理的經驗得失和改革前景

標簽 信貸 按揭 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

本篇報告是房地產制度改革系列專題的第二篇,這一系列報告的目的是探討房地產市場相關制度改革的可能性。本篇報告探討了住房按揭貸款差別化管理的經驗得失和改革前景。

住房按揭貸款差別化管理是差別化住房信貸和房地產市場調控的核心內容,有效限制了投資投機性需求,保護了自住需求。除了針對不同開發企業融資需求的差別化管理以外,差別化住房信貸政策主要指個人住房貸款發放環節中,首套房享受優惠利率和首付,二套房適用懲罰性利率和首付,三套以上停貸的政策。

住房按揭貸款差別化管理政策執行得力,但仍存在一些問題。差別化住房信貸政策執行過程中,的確刺激了部分居民超前消費。部分居民為了充分享受首套房利率和首付優惠,所購置房屋可能超過自身需求和承受能力。認房又認貸這一套數鑒別標準,也打擊了賣小買大的合理改善需求和合理的跨區域換房需求。

改革不會動搖住房按揭貸款差別化管理的政策意圖,即堅持保護自住需求,打擊投機投資。由于金融體系的管控是垂直管理,沒有條塊分割,因此差別化信貸政策一直是房地產調控政策中執行最為得力,效果最為顯著的手段之一。我們相信,改革不是變相放松調控。未來任何針對差別化信貸政策的調控,都不會損害政策的執行力,更不會改變政策保護自住,打擊投機投資的本意。

住房按揭貸款差別化管理政策執行有優化空間。從套數區分過渡到額度管理,是改革的可行之路。我們認為,以個人最高優惠利率貸款額度上限來替代首套房優惠政策,以最高按揭貸款額度上限來替代三套房以上停貸政策,或將有效消除原有政策的副作用,推動行業健康穩定發展。

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