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房地產行業:融資成本上升銷售價面臨下行風險

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

流動性收緊:融資成本上升、銷售均價面臨下行風險

我們的銀行研究團隊預計收緊流動性將導致信貸增長放緩、融資成本上升,還可能引發中國影子銀行規模的收縮(房地產業主要依賴的融資渠道)。我們估算融資成本較我們的基本假設一次性上升200個基點將導致研究范圍內開發商2013年底凈資產價值下降約4%、2014-15年核心每股盈利下降8%。如果開發商選擇通過降價來緩解財務壓力,那么在其他假設不變的情況下,若2014-15年房價相對于基本假設(從目前至2015年底持平)每年降低5%,則2013年底基本假設下的凈資產價值將下降13%、2014/15年基本假設下的核心每股盈利分別下降6%/18%。

我們研究范圍內國內上市開發商的財務杠桿更高,負面影響程度也更大盡管由于外幣借款規模較小,我們研究范圍內國內上市開發商面對的外匯風險更低(截至2012年底,主要國內上市開發商外幣借款在全部有息負債中的平均占比為20%,海外上市開發商為40%),但由于負債率更高且短期債和信托貸款占比更大,這些開發商的增長前景更容易受到國內流動性狀況變化的影響。

若政府施行更有力的改革措施,房地產行業發展前路則難言平坦

我們認為近期股價反彈僅僅是在央行表示將維持銀行間市場充足流動性后,受市場情緒趨穩推動的反彈。如果房地產投資大幅放緩,我們也認為地方政府有可能會嘗試放松部分緊縮政策。但除非政府重新回到寬松的貨幣政策立場、杠桿率上升勢頭再度加速,則房地產政策的小幅調整將不足以推動我們研究范圍內開發商在中期內取得超額收益。中國政府更有力的改革措施將令房地產業承壓,因為在我們看來,改革可能導致行業供需格局惡化、投資回報率吸引力日益下降、利潤增長顯著下滑。我們看好資金渠道占優勢的行業領軍企業以及估值已反映低增長預期的開發商。我們在海外研究范圍內的首選股(全部為買入評級)為龍湖地產和綠城房產(均位于強力買入名單),國內開發商的首選股為萬科(A)和保利地產(A)。

本文來源:國聯證券

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