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房地產的泡沫復蘇美國夢之殤

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

房地產不僅是中國經濟的支柱產業,也是美國經濟的支柱產業。與崇高的“中國夢”不一樣,“美國夢”的核心內容可能只是每個美國家庭都擁有一間房子。

在過去幾十年里,美國各公共機構一直在顯性或隱性地支持房地產市場,讓更多的美國人有能力負擔買房的經濟壓力。但最近的研究報告顯示,美國政府(包括最近幾年加入的美聯儲)對房地產市場的支持,可能對美國整體經濟形成損害。經濟學人寫道:

美國長期采用各種措施促進房屋建設和房價上漲,包括抵押貸款稅收減免,對持有物業(或房地產投資信托)的部分企業實施稅收優惠,以及通過國家支持機構隱形補貼整個房地產行業――兩房用廉價信貸購買抵押貸款。

從08年金融危機爆發以來,美聯儲也通過努力保持低利率水平加入了,希望重新激活房地產市場。美聯儲主席伯南克去年表示,“一定程度上說,房價開始上漲,消費者將感到更加富裕――他們就更希望消費了.。。這將提供企業所需要的市場需求,進而企業也愿意招聘和投資?!?/p>

除了這種“財富效應”,房價走高還可以通過給房子所有者更有價值的抵押品用于借錢購買其它東西,來促進經濟增長――很多企業家通過這個方式融資支持他們的企業發展。房子價值上漲還使得當前的抵押貸款風險降低。如果房價走高導致房地產建設活動增加,這還能直接促進GDP增長。

最近美國的房價反彈伴隨這上述所有好處,可能還有其它好處。銀行開始討論,他們客戶的資產價值上升了,他們更有動力加深與客戶的關系。當關系加深,銀行將有更多的原因和能力監控信貸質量。富國銀行依賴全美最大規模的抵押貸款業務逃出了金融危機,并因此成為全美最有價值的金融機構,而這部分是因為富國銀行成功說服抵押貸款客戶開辦其它業務,比如說個人和企業賬戶。

藍線代表商業貸款;灰線代表抵押貸款

顯而易見的是,這將意味著更多的抵押借貸通過更豐富和有效的資源渠道,從銀行流向客戶,包括企業客戶和個人客戶,因此整個經濟也獲得了更多的信貸支持。但三位美國大學教授的研究顯示,促進房地產貸款的努力可能妨礙了信貸流向更具生產力的用途。

研究發現,房地產價格上漲只會簡單地促使銀行把更多的資源放在抵押貸款上,其它領域的資源就變少了(如上圖所示)。上圖顯示,當房地產貸款上升,相對于其它地方的銀行,處于強勁房地產市場中的銀行將減少對企業的貸款。而企業則相應地減少投資,因為它們不能用其它融資渠道來取代流失的銀行貸款。

對于依賴銀行而不是資本市場融資的中小企業來說,而且當主要的融資來源來自于中小型銀行的時候,影響將特別嚴重。

其中的意義在于,美國鼓勵房地產投資的很多政策是犧牲了其它借款者,可能是更有價值的借款者。這將成為經濟增長的拖累因素,可能也會影響銀行未來的盈利能力。但研究報告還看到了希望,日益惡化的房地產融資環境(抵押貸款利率上升)可能有潛在的好處:減低系統中具有損害性的扭曲。

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